8(910)603-45-23
г. Калуга, ул. Театральная, 19 (2 этаж)
Договор долевого участия в строительстве. Достоинства и риски.

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

ДОСТОИНСТВА И РИСКИ.

В последние годы покупка квартир, в строящихся многоквартирных жилых домах приобретает все более массовый характер среди россиян. Такая тенденция неудивительна, ведь зачастую приобретение квартиры в строящемся доме, на начальных этапах строительства является экономически выгодной сделкой, чем, скажем, приобретение квартиры с аналогичными конфигурациями на вторичном рынке недвижимости. Более того,  покупка квартиры в новостройке сулит возможность пользоваться современной и исправной инфраструктурой.

При очевидных экономических и бытовых плюсах приобретения квартиры в строящемся доме не стоит забывать о юридической составляющей вопроса. Покупатель, осведомленный как о своих правах и обязанностях, так и о правах и обязанностях застройщика имеет больше шансов не столкнуться с неприятными ситуациями, которые могут возникать в ходе строительства многоквартирного жилого дома.

Итак, для придания юридической формы своим правоотношениям между застройщиком и потенциальным приобретателем квартиры или иного объекта недвижимости в строящемся доме заключается договор. Наиболее распространенным в данном случае является договор долевого участия в строительстве. Существенные условия такого договора, а также иные особенности данных правоотношений отражены в Федеральном Законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", кроме того, если участником долевого строительства является физическое лицо, приобретающее квартиру для личных нужд, не связанных с осуществление предпринимательской деятельности на  то на такие правоотношения с застройщиком также будет распространять свое действие Федеральный Закон «О защите прав потребителей». Поскольку оба упомянутых закона более полно защищают интересы участника долевого строительства, нежели застройщика, то некоторые недобросовестные застройщики пытаются оформить свои правоотношения с дольщиком иным способом, например посредством заключения предварительного договора купли-продажи квартиры в строящемся доме. Поэтому в первую очередь покупатель должен убедиться, что с ним заключается именно договор долевого участия в строительстве, который к тому же подлежит обязательной государственной регистрации, а не какой-то иной договор.

После того, как дольщик убедился, что его правоотношения с застройщиком регулируются вышеупомянутыми законами, следует перейти к внимательному изучению текста договора. Существенные условия договора также определены законом о долевом участии в строительстве. Так договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре хотя бы одного из указанных условий, такой договор считается незаключенным.

В пункте договора, который характеризует объект долевого строительства должна быть указана наиболее полная информация о квартире: этаж, метраж, количество комнат, строительный номер квартиры, ее расположение на этаже и другая информация.

До начала строительства застройщик изготавливает проект и иную разрешительную документацию на строительство жилого дома. Со всеми этими документами дольщик имеет право ознакомиться в любое время. При изучении проекта следует найти на поэтажном плане приобретаемую квартиру и убедиться, что ее конфигурации в проекте совпадают с аналогичной информацией, изложенной в договоре долевого участия в строительстве.

В договоре должен быть указан срок передачи объекта долевого строительства. Указанное положение является головной болью для застройщика, так как зачастую построить дом в оговоренные сроки не всегда представляется возможным. Помешать скорому строительству могут разные факторы от бюрократических проволочек до банальной нехватки денежных средств. Закон, предусматривая такую ситуацию, определил особый порядок продления срока передачи объекта долевого строительства. Так если застройщик не успевает построить жилой дом в предусмотренный договором срок, он обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение срока передачи объекта долевого строительства оформляется дополнительным соглашением к основному договору, которое тоже подлежит государственной регистрации. Если дольщик не хочет продлевать срок передачи объекта, застройщик имеет право обратиться в суд исковым заявлением о понуждении к заключению дополнительного соглашения о продлении срока передачи объекта долевого строительства. Вероятность удовлетворения требований застройщика в суде зависит от объективности причин, по которым застройщик не может закончить строительство в установленный договором срок. Удовлетворение исковых требований становится невозможным, если застройщиком не соблюден указанный выше досудебный порядок урегулирования спора.

В договоре обязательно должна быть указана стоимость объекта долевого строительства и порядок ее оплаты. Дольщик особенно серьезно должен отнестись к вопросу оплаты стоимости квартиры, поскольку просрочка внесения платежа – единственное условие, по которому застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Договор должен содержать гарантийный срок на объект долевого строительства. В силу положений закона этот срок не может быть меньше пяти лет. Следовательно, если дольщик в течение пяти лет с момента передачи квартиры обнаружит какие-либо дефекты строительства, которые он не смог выявить при принятии квартиры, он имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения таких недостатков.

После подписания договора долевого участия в строительстве и последующей его государственной регистрации, дольщик ожидает окончания строительства и момента передачи квартиры. И вот, наконец, наступает заветный день. Дом построен, застройщик готов передать дольщику квартиру. Однако прием-передача квартиры тоже осуществляется в порядке предусмотренном законом, который обязательно должен знать дольщик, чтобы застраховать себя от неприятных последствий.

В соответствии с требованиями закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства проекту, положениям договора, строительным нормам и правилам. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный законом срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда дольщик отказывается от подписания акта приема передачи и просит застройщика заактировать имеющиеся в квартире недостатки) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, после того как дольщик получит приглашение от застройщика подписать акт приема-передачи квартиры будет нелишним предварительно исследовать саму квартиру на предмет недостатков строительства и если они будут обнаружены потребовать от застройщика заактировать их. Такая мера подстегнет застройщика в кратчайшие сроки исправить недостатки, ведь за каждый день просрочки передачи квартиры на него могут быть наложены штрафные санкции в пользу дольщика.

В завершении следует сказать, что действительно закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целом отстаивает в большей мере интересы участника долевого строительства. Но для того, чтобы полноценно воспользоваться всеми привилегиями, которые дает закон необходимо знать его основные положения и внимательно читать договор перед его подписанием. А в случае появления конфликтных ситуаций в отношениях с застройщиком специалисты Третьего городского юридического бюро будут рады оказать Вам помощь и отстоять Ваши интересы.

Автор статьи

Юрисконсульт-руководитель группы структурного подразделения ООО «ТРИГЛАВ» «Третье городское юридическое бюро»

                                                                                                                                                                                                            С.Э. Капитонов

 

Купить квартиру в Калуге, спецпредложение

Новостройки на Кубяке, долевое участие
тел.:+7 (4842) 59-91-53
моб.:+7 910-910-97-58
факс:+7 (4842) 56-51-48
email:triglav99@yandex.ru